Las claves de la nueva Ley por el derecho a la vivienda

El derecho a la vivienda se encuentra garantizado por la Constitución Española y se refiere al reconocimiento y garantía de que todas las personas tienen derecho a acceder a una vivienda adecuada y asequible. Este derecho implica que el Estado tiene la responsabilidad de promover y garantizar el acceso a una vivienda digna para todos los ciudadanos y asegurar que éstas cumplan con los estándares de habitabilidad, seguridad y condiciones adecuadas.

¿Cómo me afecta la nueva ley de vivienda?

En primer lugar, debes saber que la Ley 12/2023 de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, solo afectará a los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023.
Uno de los puntos a destacar de esta nueva Ley es que se determinan una serie de obligaciones a los propietarios de viviendas en alquiler según su condición de “gran tenedor”, esta situación también afecta a los inquilinos que serán titulares de una seria de derechos según sea la condición del arrendatario.

¿Qué se considera según la Ley “gran tenedor”?

Tiene condición de “gran tenedor” la persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencia (excluyendo trasteros y garajes).
La Ley matiza y en los casos en los que las propiedades se encuentren situadas en zonas declaradas por la Comunidad Autónoma de Mercado Residencial Tensionado, se considerará como “Gran tenedor” a los propietarios, personas físicas o jurídicas titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicha zona.

¿Qué se considera una zona de Mercado Residencial Tensionado?

Se considera zona de Mercado Residencial Tensionado aquella que de forma fundamentada y objetiva se encuentra en riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente, en condiciones asequible:

• Por producirse que la carga media del coste de la hipoteca o el alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia más los gastos y suministros básicos supere el 30 por ciento de los ingresos medios de los hogares. 
• Que el precio de la compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los 5 años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superiores al porcentaje del crecimiento acumulado del IPC de la Comunidad Autónoma correspondiente.

¿La Ley prevé alguna prórroga extraordinaria en el contrato de arrendamiento? 

Sí, existen dos supuestos en los que la Ley prevé una prórroga extraordinaria.

1. Cuando el arrendatario pueda acreditar a través de un informe de los servicios sociales que se encuentra en situación de vulnerabilidad social y económica, podrá solicitar al arrendador la prórroga de un año máximo del contrato de arrendamiento, aplicando los mismos términos y condiciones acordados en el contrato de arrendamiento. En aquellos casos en los que el arrendador sea un gran tenedor, la solicitud del arrendatario deberá ser aceptada obligatoriamente. 

2. En aquellos casos en los que, al finalizar el contrato de arrendamiento de la vivienda habitual, ésta se encuentre en una zona declarada como mercado residencial tensionado, se podrá a petición del arrendatario y siempre con la aceptación del arrendador, de manera extraordinaria prorrogar el contrato, por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años.

¿Cómo me afecta la Ley en la actualización de las rentas?

Hay que destacar que en aquellos casos en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, mientras que dure la vigencia de la declaración, la renta no podrá ser superior a la renta del último contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en esa misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior. Tampoco se pueden fijar nuevas condiciones que establezcan cuotas o gastos que repercutan en el arrendatario y no estuvieran recogido en el contrato anterior.

De forma excepcional se podrá incrementar con un máximo del 10 por ciento la sobre la última renta de contrato de arrendamiento cuando se acredite la rehabilitación de la vivienda, la realización actuaciones de mejora en la vivienda acreditando un ahorro de energía primaria no renovable o cuando se realicen y acrediten mejoras a la accesibilidad y que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento 

Esta excepción incluye los contratos en los arrendamientos se firmen por un periodo de diez años o más o se establezca un periodo de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita libremente prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez años o más.

En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, la recta pactada al inicio del nuevo contrato o podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia. Esta misma limitación será de aplicación para los contratos de arrendamiento de viviendas cuando el inmueble se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración, cuando no existiese ningún contrato de arrendamiento de la vivienda en los últimos cinco años.

¿Cómo me veré afectado en un procedimiento de desahucio con la nueva Ley?

La nueva Ley garantiza una mayor protección de las personas que se encuentran en situación de vulnerabilidad económica, alargando el procedimiento de desahucio en aquellos casos en los que el arrendador en considerado gran tenedor. 

Con la nueva Ley como requisito previo para admitir a trámite una demanda de recuperación de la posesión de la vivienda, será necesario acreditar:

• Si el inmueble objeto de la demanda es vivienda habitual del ocupante. En el decreto de admisión a trámite de la demanda, se informará al demandado su derecho a acudir a las Administraciones Públicas o asistencia social para solicitar el auxilio necesario.

• Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedor. Cuando el demandante no tenga la condición de gran tenedor deberá adjuntar la demanda certificación del Registro de la Propiedad donde conste la relación de las propiedades a su nombre.

• En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, si la demanda se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica. En la demanda se deberá acreditar la existencia o no de esta situación a través de:
  • Documento acreditativo, de vigencia no superior a tres meses, emitido previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda por los servicios de la Administración Pública competente en materia de vivienda respecto a la existencia o no de dicha situación de vulnerabilidad.
  • Declaración responsable emitida por la parte demandante de que ha acudido a las autoridades competentes, en un plazo máximo de 5 meses de antelación a la interposición de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de 2 meses desde que se presentó la solicitud.
  • Documento acreditativo emitido por los servicios competentes, de la denegación del consentimiento del ocupante para el estudio de su situación económica.
  • Si se dan las condiciones anteriores, debe acreditarse que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación establecido por las Administraciones Públicas competentes.

Hay que destacar que cuando la notificación de la resolución judicial contenga la fijación de la fecha para el lanzamiento de los ocupantes, se dará traslado a las Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda, asistencia social y atención inmediata a personas en situación de riesgo por si procediera su actuación. 

Debes tener en cuenta que:

• Esta Ley no te afectará si tu contrato de alquiler es anterior al 26 de mayo de2023
• Tu zona se podrá declarar como de Mercado Residencial Tensionado cuando exista un riesgo real de falta de vivienda para los residentes.
• En el caso de tener más de 5 viviendas en alquiler en una zona tensionada estarás considerado como Gran Tenedor.
• El arrendatario podrá solicitar al arrendador una prórroga de un año si se encuentra en situación de vulnerabilidad social y económica o en aquellos casos en los que la vivienda se encuentre en una zona tensionada.
• Cuando la vivienda se encuentre en zona tensionada la nueva renta no podrá exceder de la última vigente en los últimos cinco años.
• Si quieres presentar una demanda de desahucio por falta de pago, es requisito previo informar al inquino sobre su derecho a acudir a Administración para solicitar ayuda.