La prohibición del alquiler turístico por las comunidad de propietarios. (Sentencia del Tribunal Supremo 1233/2024 de 4 de octubre).

En el marco del régimen de propiedad horizontal y de acuerdo con las últimas reformas introducidas en la Ley de Propiedad Horizontal (en adelanta LPH), surge una cuestión clave que ha sido objeto de debate jurídico: ¿pueden las comunidades de propietarios prohibir los alquileres turísticos? La sentencia Tribunal Supremo 1233/2024 de 4 de octubre, aborda esta cuestión interpretando el artículo 17.12 de la LPH y su relación con el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU).

Artículo 17.12 LPH y su relación con la LAU

La discusión central gira en torno a la interpretación del artículo 17.12 de la LPH, que fue introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que permite a las comunidades de propietarios limitar o condicionar el uso de las viviendas para alquiler turístico, e incluso imponer cuotas adicionales o aumentos en los gastos comunes asociados a estas actividades. Este artículo se refiere expresamente a la posibilidad de establecer límites para las actividades descritas en el artículo 5.e) de la LAU, establece que cualquier acuerdo para restringir o condicionar dicha actividad requiere una mayoría cualificada de del 60% de los propietarios

La cuestión fundamental es si “limitar o condicionar” el alquiler turísticos incluye la facultad de las comunidades de propietarios para prohibir esta actividad por completo. Para resolver esta cuestión el Tribunal Supremo analiza los diferentes enfoques interpretativos del artículo citado.

Interpretación del artículo 17.12 LPH

En la sentencia analizada el recurrente argumenta que las expresiones “limitar” y “condicionar” no supone prohibir el alquiler turístico, ya que estas palabras implican restricciones parciales, no una prohibición total. Sin embargo, Tribunal subraya que una interpretación estrictamente literal del artículo pude ser insuficiente para captar la verdadera intención del legislador.

Al aplicar una interpretación que se identifique con la razón de ser la norma y aplicando otros criterios como el “por qué” y “para que” fue dictada, se observa que la finalidad de la norma es otorgar a las comunidades de propietarios herramientas efectivas para proteger su convivencia y bienestar frente a las externalidades negativas que puede generar la actividad turística en inmuebles residenciales. El preámbulo del Real Decreto-le 7/2019 es claro a la hora de fijar los objetivos primordiales de la reforma, que son mitigar el impacto negativo del alquiler turístico en el acceso a la vivienda. De tal forma, la restricción máxima que supone la prohibición no resulta contraria al espíritu de la Ley.

La función social de la propiedad y la legitimidad de las restricciones

El artículo 33 de la Constitución Española reconoce el derecho a la propiedad privada, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente, por tanto, no estamos ante un derecho absoluto. De hecho, tanto la jurisprudencia del Tribunal Supremo como del Tribunal Constitucional ha reconocido la posibilidad de imponer restricciones legítimas a los derechos de los propietarios siempre que respeten ciertos límites.

En este sentido, diferente jurisprudencia ha establecido que las comunidades de propietarios pueden imponer limitaciones al uso de elementos privativos en defensa del interés general de la comunidad. Esto incluye la prohibición de determinadas actividades que pueden alterar la convivencia, como es el caso de los alquileres turísticos. En concreto, se ha afirmado que estas limitaciones deben ser claras y precisas, y para ser oponibles a terceros, deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.

Evolución jurisprudencial sobre el alquiler turístico

El Tribunal Supremo ha emitido diferentes sentencias que abordan la problemática del uso turísticos de inmuebles en el régimen de propiedad horizontal. Entre ellas, destacan las sentencia 1671/2023 o la 1643/2023, en las que se considera que las comunidades de propietarios pueden limitar e incluso prohibir esta actividad, siempre y cuando tales prohibiciones se encuentren recogidas de manera expresa en los estatutos de la comunidad y sean adoptadas por las mayorías requeridas.

La jurisprudencia ha sido constante en señalar que, aunque el derecho de propiedad es amplio, puede estar sujeto a limitaciones que respondan a la función social del bien. En el ámbito del alquiler turístico, estas restricciones se justifican por los efectos negativos que pueden tener en la convivencia vecinal y en la tranquilidad de los residentes.

¿Limitar o prohibir? La ambigüedad terminológica del artículo 17.12 LPH

Uno de los puntos más controvertidos es si los términos “limitar” o “condicionar” incluyen la prohibición. Según la RAE el verbo “limitar” puede entenderse como fijar los extremos o alcances de un derecho o facultad, lo que incluiría la posibilidad de una restricción total. De esta forma, la prohibición absoluta del alquiler turístico podría interpretarse como la máxima limitación.

Este argumento se refuerza al considerar que, si el legislador hubiera querido excluir la prohibición como posibilidad, lo habría señalado de forma expresa. El hecho de que la normativa no lo haga sugiere que la prohibición está incluida dentro del espectro de las limitaciones que pueden imponerse.

La prohibición como restricción legítima y proporcional

En definitiva, la interpretación del Tribunal Supremo sobre el artículo 17.12 de la LPH permite a las comunidades de propietarios no solo limitar o condicionar el alquiler turísticos, sino también prohibirlo, siempre que se cumpla con la mayoría cualificada exigida. Esta interpretación se alinea con el propósito de la norma de proteger el acceso a la vivienda y mejorar la convivencia vecinal en las zonas afectadas por el turismo intensivo.

Asimismo, la jurisprudencia ha respaldado la posibilidad de que las comunidades adopten medidas restrictivas sobre los usos privativos de los inmuebles, en defesa de los interés colectivos. La prohibición del alquiler turístico, lejos de ser una vulneración del derecho a la propiedad o la libertad de empresa, constituye una herramienta legítima y proporcionada para garantizar la funcional social de la propiedad en un contexto de presión residencial y turística.